상가·사무실 원상복구 범위는 어디까지인가요 (임대차 계약서 특약 읽기)

상가·사무실 원상복구 범위는 계약서 특약이 있으면 특약이, 없으면 임차인이 입주할 당시의 상태가 기준입니다. 임차인이 직접 설치하거나 바꾼 부분은 임차인이 되돌리고, 이전 임차인이 남긴 시설은 특별한 사정이 없는 한 복구 의무가 없다는 것이 대법원의 일관된 판단입니다(1990년 90다카12035, 2023년 2023다249661). 정상적으로 사용하다 생긴 마모와 변색은 특약이 없는 한 임대인 부담이므로, 범위를 정하는 일은 계약서의 한 줄과 입주 시 사진을 대조하는 데서 시작합니다.

같은 20평 매장이라도 철거만 하면 평당 8만~20만 원, 복원 마감까지 하면 평당 15만~35만 원 범위(2026년 기준, 업체 공개 자료)이므로 특약을 어떻게 읽느냐에 따라 비용이 두 배 가까이 달라집니다.

원상복구는 무엇을 뜻하나요?

원상복구는 임대차가 끝날 때 임차인이 빌린 공간을 임차 당시의 상태로 되돌려 반환하는 의무를 말합니다. 민법 제615조는 차용물을 반환할 때 원상에 회복해야 하고 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정하며, 제654조가 이 조항을 임대차에 준용합니다. 현장에서는 덧붙인 것을 떼어내는 철거와 떼어낸 자리를 마감하는 복원을 합쳐 원상복구라고 부릅니다.

아래 표는 2026년 9월 26일 기준 현행 민법 조문과 법원 판결(선고일 병기)을 바탕으로 정리한 원칙이며, 개별 계약에 특약이 있으면 특약이 우선합니다.

원상복구에는 위쪽 한계도 있습니다. 내력벽·기둥·보 같은 주요구조부(건축법 제2조 제1항 제7호)는 임차인이 손댈 대상이 아니고, 이를 해체하거나 바꾸는 일은 대수선(건축법 시행령 제3조의2)으로 별도 허가·신고 절차가 따릅니다. 기준이 임차 당시 상태로 되돌리는 것이므로, 그보다 나은 상태로 만드는 작업은 원상복구가 아니라 별도의 합의 사항입니다.

계약서에서 무엇을 확인해야 하나요?

계약서에서는 원상복구 조항의 문구, 특약 사항, 입주 당시 상태를 적은 기록, 권리금과 시설 인수에 관한 문서 네 가지를 확인합니다. 원상복구라는 단어 하나만 있을 때와 내부 시설물 일체를 철거해 공실 상태로 반환한다고 적혀 있을 때는 임차인이 책임지는 범위가 다르고, 통상의 손모까지 부담시키려면 그 범위가 조항에 구체적으로 적혀 있어야 합니다.

아래 표는 상가·사무실 임대차계약서에서 자주 보이는 문구 유형과 그 의미를 2026년 9월 26일 확인한 판결 기준으로 정리한 것입니다.

특약은 계약서 뒷장이나 별지에 있는 경우가 많고, 권리금을 주고 들어온 점포라면 권리양도양수계약서에 시설 인수 조건이 따로 적혀 있습니다. 두 문서의 문구가 서로 다르면 어느 쪽이 임대인과 맺은 약정인지부터 확인해야 하며, 임대인과 나눈 문자·이메일도 합의의 증거가 되므로 함께 모아 둡니다.

이전 임차인이 한 인테리어도 복구해야 하나요?

원칙적으로는 아닙니다. 대법원은 1990년 판결에서 임차인의 원상회복 의무는 자신이 개조한 범위 안이며, 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되고 그 이전 사람이 시설한 것까지 복구할 의무는 없다고 보았습니다. 다만 2019년 판결은 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 상태, 변경 내용을 고려해 범위를 개별적으로 정한다고 하면서 영업을 양수한 임차인에게 전 임차인 시설의 철거 의무를 인정했습니다.

아래는 국가법령정보센터에서 2026년 9월 26일 확인한 세 판결의 요지입니다.

권리금을 냈다는 사실만으로 범위가 정해지지는 않습니다. 법원이 보는 것은 권리금의 액수가 아니라 영업과 시설을 어떤 조건으로 넘겨받았는지, 즉 권리양도양수계약서와 임대차계약서에 시설 인수와 원상복구 의무가 어떻게 적혀 있는지입니다. 2019년 판결에서는 비용상환청구권을 포기한다는 특약이 원상회복 의무를 면제하는 뜻으로 해석되지 않았으므로, 시설을 인수한다는 문구가 있다면 그 시설의 철거 의무까지 따라올 수 있다고 보고 계약 단계에서 범위를 적어 두는 편이 안전합니다.

서울의 오래된 상권처럼 임차인이 여러 번 바뀐 점포에서는 누가 어떤 시설을 설치했는지 기록이 남아 있지 않은 경우가 많습니다. 이때는 남은 시설을 임차인 설치분, 이전부터 있던 것, 불명 세 칸으로 나누고 불명 항목의 부담을 임대인과 서면으로 합의하는 것이 현실적인 순서입니다.

통상의 손모는 어디까지 임차인 부담인가요?

통상의 손모는 임차인이 공간을 정상적으로 사용한 결과 생기는 마모·변색·노후를 뜻하며, 특약이 없는 한 임차인 부담이 아닙니다. 서울중앙지방법원은 2007년 판결에서 손모는 임대차의 본질상 당연히 예정된 것이어서 임차인에게 귀책사유가 없으므로 복구 비용은 임대인이 부담하고, 임차인에게 지우려면 손모의 범위가 계약서 조항에 구체적으로 명시되거나 임대인이 설명해 임차인이 분명히 인식하고 합의한 특약이 있어야 한다고 판단했습니다.

현장에서는 대체로 다음과 같이 나누지만, 최종 판단은 계약서 문구와 입주 당시 사진으로 합니다.

• 통상의 손모로 다루는 예: 보행으로 생긴 바닥재 마모, 햇빛에 의한 벽지·도장 변색, 가구를 둔 자리의 눌림 자국, 사용 연수에 따른 설비 노후
• 임차인 부담으로 다루는 예: 못·앵커로 뚫은 구멍과 벽체 파손, 배기·급배수 설비를 설치하며 낸 관통부, 업종 특유의 기름때·담배 얼룩, 관리 소홀로 번진 누수 흔적

2021년에 보도된 서울중앙지법 판결(2019가합4453)도 통상의 손모는 특약 없이는 임차인의 원상회복 범위에 들지 않는다는 같은 법리를 재확인했습니다(법률신문 보도 기준, 판결문은 미열람). 반대로 계약서에 바닥 마모와 벽 변색을 포함해 입주 당시 상태로 복구한다고 손모 항목이 구체적으로 적혀 있다면 그 부분은 임차인 부담이 됩니다.

입주 시 사진은 왜 중요한가요?

입주 시 사진은 임차 당시의 상태를 증명하는 가장 직접적인 자료이기 때문입니다. 판결들이 반복해서 기준으로 삼는 것은 임차인이 빌렸을 때의 상태인데, 계약이 끝나는 시점에는 그 상태를 기억하는 사람이 없거나 임대인과 임차인의 기억이 다른 경우가 많습니다. 날짜가 남는 사진과 짧은 영상, 임대인이 확인 서명한 인수인계서가 있으면 범위 협의가 문서 대조로 끝납니다.

촬영은 위치별로 빠짐없이, 같은 자리를 퇴거 때 다시 찍을 수 있도록 순서를 정해 둡니다.

• 천장: 텍스·조명·스프링클러·덕트의 위치, 이전 임차인이 남긴 배관과 배선
• 바닥: 재질과 상태, 카펫·데크 같은 이전 시설물, 단 차이와 방수 흔적
• 벽: 칸막이·가벽의 위치, 콘센트와 스위치의 수, 도장·도배 상태와 기존 구멍
• 설비: 분전반, 에어컨 실내기·실외기, 급배수·가스 배관, 간판 자리의 마감
• 경계: 출입문·복도·화장실처럼 임대인 관리 구역과 맞닿는 부분

사진은 촬영 날짜가 남는 원본을 보관하고, 같은 날 임대인에게도 사본을 보내 발송 기록을 남깁니다. 경기 지역 신축 사무실처럼 입주 당시 공실 상태였다면 사진 몇 장으로 기준이 분명하지만, 이전 시설을 그대로 인수한 점포일수록 항목별 사진이 협의를 좌우합니다.

입주 사진이 없다면 계약서 도면, 이전 임차인의 철거 완료 사진, 관리사무소의 공사 신고 서류, 임대인이 보관한 리모델링 자료로 기준점을 잡습니다. 비움의기준은 방문 확인 때 남은 시설을 세 칸으로 나눈 분류표를 의뢰인과 함께 작성하고, 합의된 항목만 작업 범위에 넣습니다.

흔한 분쟁은 무엇이고 어떻게 협의하나요?

가장 흔한 분쟁은 이전 임차인 시설의 철거 요구, 통상의 손모에 대한 복구 요구, 작업 도중의 추가 요구, 복구 완료 여부를 둘러싼 보증금 공제 다툼 네 가지입니다. 협의는 계약서 문구와 입주 시 사진을 대조해 범위를 항목별로 적은 합의서를 먼저 만들고, 작업 전후 사진과 폐기물 처리 내역을 남긴 뒤 완료 확인을 받는 순서로 진행하면 대부분 문서 대조로 정리됩니다.

아래는 2026년 기준, 업체 공개 자료와 실제 시공 사례를 종합한 안내 범위입니다(단위: 원, 평당은 3.3㎡ 기준). 현장 견적에 따라 달라집니다.

협의는 다음 순서로 진행합니다.

1. 계약서·특약·권리양도양수계약서의 원상복구 문구를 그대로 옮겨 적는다.
2. 입주 시 사진(없으면 도면·이전 자료)으로 임차 당시 상태를 정한다.
3. 남아 있는 시설을 임차인 설치분, 이전부터 있던 것, 불명으로 나눈 목록을 만든다.
4. 임대인과 항목별 부담을 정해 서면 합의서를 만들고, 관리사무소의 공사 시간·보양 요구를 함께 적는다.
5. 작업 전후 사진과 폐기물 처리 내역을 남기고 완료 확인을 받은 뒤 보증금 정산으로 넘어간다.

비움의기준은 이 가운데 2~5단계를 의뢰인과 함께 진행하며, 합의서에 없는 작업은 임대인이 현장에서 요구하더라도 의뢰인의 서면 동의 없이 진행하지 않습니다. 합의서와 사진, 처리 내역이 남아 있어도 다툼이 남는 부분은 변호사 등 전문가의 판단을 받는 것이 순서입니다.